Publié lemars 18, 2015
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Location immobilière : l’état des lieux et le contrat de bail

louer une maison contrat de bail
Vous êtes à la recherche d’un logement à louer ou un local à usage commercial. Ce n’est pas une mission facile. Vous avez le choix sur le moyen pour trouver votre maison idéale. Contacter une agence immobilière, vous confier à un « mpanera », consulter les sites de petites annonces comme toutpourtous.mg ou un journal de petites annonces (cf : article Comment trouver un appartement à louer à Tananarive). Quoi qu’il en soit, vous avez le dernier mot.

Faire l’état des lieux, procédure et détails.

Quand on parle de location, faire un état des lieux est primordial. En effet, l’état des lieux est un document qui indique l’état du logement pièce par pièce et tous les équipements présents. Ce système permet d’éviter les conflits lors de la rupture du contrat de bail. Ainsi, au début et à la fin de la location, un état des lieux doit être accompli par le locataire et le propriétaire. Le document d’état des lieux doit être joint avec le contrat de bail. Le propriétaire ou son représentant (agent immobilier) et le futur locataire doivent obligatoirement être présents lors de l’état des lieux.

L’état des lieux doit être strictement détaillé et fait en double exemplaire (l’un pour le propriétaire et l’autre le locataire) : états des portes, volets et fenêtres, le locataire doit absolument vérifier par lui-même. Il faut vérifier l’état des salle d’eau et salle de bain, des toilettes, des placards (cuisine et chambre si il y en a), les revêtements muraux, etc. Si la maison est meublée, il faut faire un état des lieux général englobant tout ce qui s’y trouve (meubles, vaisselles, linge de maison, etc.). Le locataire doit vérifier l’état des réchauds à gaz, du réfrigérateur, et autres appareils électroménagers (vérifier leur bon fonctionnement). Il faut également relever le dernier l’indicateur du compteur de la Jirama.

Le but de l’état des lieux n’est pas de tout noté scrupuleusement dans le détail. Mais il vaut mieux y passer un peu temps pour éviter toute contestation quand vous partirez du logement. Vous ne pensez pas vérifier et noté que toutes les portes ont bien une serrure qui fonctionne avec les clés en x exemplaires. Et le jour où vous partez, le propriétaire peut se faire refaire à neuf toutes les serrures de la maison prétextant qu’il manque des clés ou qu’elles ne fonctionnent plus, à vos frais ! (nous exagérons à peine).

Nous ne saurions trop vous recommander de vous faire accompagner d’un huissier lors de l’état des lieux. L’huissier notera ce qu’il voit et ne se fera pas manipuler ni par l’un, ni par l’autre. Son état des lieux ne sera pas contestable. C’est une sécurité pour le locataire comme pour le propriétaire.

Contrat type pour une location de maison à long terme.

Procéder à la signature d’un contrat est avantageux pour le propriétaire et le locataire. Utile pour un éventuel litige entre les 2 parties.

Pour un locataire particulier, le contrat de location doit mentionner :

  • Les informations nécessaires sur le locataire et le propriétaire.
  • L’objet du contrat comportant la superficie du logement et l’adresse
  • Le montant du loyer et les modalités de paiement (loyer payé à la fin du mois ou au début, par exemple)
  • La durée du contrat, si renouvelable ou non
  • Les droits du propriétaire. En général, le propriétaire peut reprendre le logement pour sa convenance avec un préavis de 3 mois
  • Les droits du locataire, il peut quitter le logement avec un préavis de 1 mois. Dans certains cas, ce préavis est réduit à mois.
  • Enfin, l’accord entre les 2 parties concernant la réparation et l’entretien du logement.

Ce type de contrat est aussi valable entre une société locataire et un propriétaire particulier/entreprise propriétaire.

Mentions abusives : à faire retirer.

  •  « droits de visite du propriétaire » : c’est totalement illégal. Le principe est clair : vous rentrer dans un appartement ou maison ; vous signez un état des lieux. Vous devez rendre votre location, au minimum dans l’état que vous l’avez trouvé. Libre à vous de recevoir chez vous qui vous voulez, quand vous le souhaitez ; votre villa ou appartement étant dans l’état qui vous conviendra. Vous bénéficiez du plein usage de votre bien. Le principe d’un contrat de location est que vous être chez vous. Ce n’est plus « chez le propriétaire ».
  • « en cas de révolution ou sinistre, tous les frais de réhabilitation sont à la charge du locataire » : ceci fait l’objet de clause dans un contrat d’assurance, mais vous ne pouvez être tenue responsable d’une bande armée qui vient saccager votre maison en location, ou d’un cyclone qui la détruirait tout ou partie, par exemple.
  • idem pour les modifications du logement : vous êtes chez vous. Vous faîtes ce que vous voulez. Cependant, vous devez rendre le bien locatif dans l’état qui correspond à l’état des lieux. Toutes modifications du logement est à votre charge et le propriétaire est en droit de vous demander de remettre le logement dans l’état que vous l’avez trouver ou de vous facturer les frais de remise en état. Si une modification significative a été faite par le locataire, elle doit l’être avec l’accord écrit du propriétaire. Vous ne pourrez pas réclamer un paiement ou dédommagement, si vous rajouter une cheminée ou une piscine, dans la mesure où ce dédommagement n’est pas convenu entre les deux parties par écrit et au préalable. Soit vous laissez la piscine (par exemple), soit vous l’enlever, lors de la remise du logement. De la même manière, le propriétaire ne peut pas décider sans votre accord et avenant au contrat de bail de modifier le logement, comme construire une maison dans votre jardin par exemple, ou agrandir la maison de sa propre initiative dans le but d’augmenter le loyer.
  • délais des préavis : les durées légales à Madagascar sont claires : si le propriétaire veut récupérer son logement, le préavis est de 3 mois. Si le locataire veut partir, le préavis est de 1 mois.

L’augmentation automatique du loyer chaque année.

À l’origine, elle se veut compenser en pourcentage l’augmentation du coût de la vie. Elle se veut donc indexée sur l’inflation annuel du pays résident. Si une inflation moyenne est constatée dans un pays de l’ordre de 7% par exemple, le propriétaire estime qu’il peut imposer d’une augmentation annuelle d’un même montant sur votre loyer. Ce qui, sur cette base peut paraître justifier. Mais cette augmentation est un accord particulier entre les deux parties. Elle ne constitue pas une obligation légale. Elle n’est donc pas obligatoire.

Le problème est de plusieurs ordres pour le locataire :

  • le locataire, souvent salarié, ne voit pas son salaire augmenté automatiquement chaque année d’un montant équivalent. Son pouvoir d’achat diminue donc. Le règlement de ce loyer augmenté peut devenir problématique dans le temps.
  • L’inflation d’un pays, et surtout à Madagascar, ne peut pas être connue à l’avance. Une révolte ou révolution (par exemple) peut avoir pour résultat une inflation très importante et très supérieure à l’augmentation annuelle prévue. Dans ce cas, le propriétaire peut être désavantagé.
  • L’augmentation de l’inflation constatée est donnée sur les prix à la consommation générale d’un pays. Bien souvent, elle est sectorielle. Les produits alimentaires ou l’essence vont augmenter. Mais cela ne vaut pas dire que les frais d’hôpitaux ou les loyers augmentent (toujours par exemple) Au contraire, s’il y a plus d’offres et moins de demande dans ce secteur, les loyers peuvent baisser.
  • En outre, l’augmentation de 10% « chaque année » (comme on peut le voir sur certains contrats) est exponentielle. Si vous avez choisi au départ un loyer de 1 000 000 Ariary par mois au départ, ce ne sera pas une augmentation de 100 000 Ariary par an. Mais, cette augmentation va se re-calculer chaque année sur le montant totale. À savoir, la deuxième année, elle sera de 1 100 000 + 10%, soit 1 210 000 Ariary. Les deux, trois premières années peuvent vous paraître maitrisable. Mais au delà de 5 ans, cela peut devenir intenable pour le locataire. Pour cette exemple, d’un loyer de base de 1 000 000 Ariary par mois, au bout de 5 ans seulement, votre loyer sera de 1 610 510 Ariary mensuel !! Hors, je doute que votre bien locatif est attend une telle valeur sur le marché de l’immobilier. Une maison d’une valeur de 1 000 000 par mois, vaut toujours à peu prêt le même prix. Ou peut être 1 200 000 Ar. Mais pas 1 610 000 Ariary ! Pour ce prix là, si vous avez les moyens de les payer, vous trouverez beaucoup mieux ailleurs. Sur cette même base, en 7 ans seulement vous aurez doublé votre loyer. Oui, doublé ! soit 1 948 717, 1 Ariary !!!… Impossible à tenir pour un locataire. Vous connaissez beaucoup de locataire qui double leur salaire en 7 ans ???

Ce problème de l’augmentation automatique fixée dans le contrat de bail, ne profite en fait qu’au agence immobilière qui tous les quatre à six ans en moyenne, voient les maisons revenir en demande de location (les locataires partant parce que le loyer est devenu trop cher). Ces agences vont pouvoir reprendre des « frais d’agence » pour trouver de nouveaux locataires, et caution etc… Pour le maison quittée qu’ils vont relouer… et pour la nouvelle maison que prendra le locataire partant.

Pour le propriétaire, c’est un gain à court terme. Oui, chaque année il percevra un revenu locatif plus intéressant. Et même largement sur-évalué par rapport à la valeur de la maison, au bout de 5 ans seulement. Mais, il va perdre un bon locataire honnête qui lui payait son loyer tous les mois pendant cinq années, pour retrouver les ennuis et les angoisses : maison à remettre en état, mois qui passent sans nouveau locataire, exigences du nouveau locataire qui engendrera des frais… le loyer qu’il va obligatoirement descendre pour le remettre au prix normal du marché… et l’inconnu par rapport à ce nouveau locataire : bon payeur, pas bon payeur ??? Entretiendra-t-il bien son logement ? etc.

Une loi serait bienvenue pour règlementer tout cela. Par principe, il ne devrait pas y avoir d’augmentation automatique. Celle-ci devrait être négocier entre les deux parties à convenance au bout d’un an minimum, avec un plafond fixé par l’état et indexé sur le prix officiel de l’immobilier.

 

Ci dessous le contrat type de bail diffusez par l’EDBM. D’une manière général, méfiez-vous de toutes clauses particulières, ou articles rajouter par rapport ce document fourni par une institution officielle.

Téléchargez le modèle de contrat de bail, provenant du site de l’EDBM (Economic Development Board of Madagascar)

CONTRAT-DE-BAIL+v290714

 

D’une manière générale, bien faire attention à ce que vous signez. Même si la clause vous semble abusive ou non-conforme à l’esprit de loi, vous signez un accord particulier. Cela implique que vous vous engagez à en respecter les articles. En contestant ce que vous avez signé, vous pouvez gagner, mais au prix de beaucoup de procédure et donc de frais important. Un bon accord, simple et clair, sera bénéfique pour tous. Plus il est long et compliqué, plus il sera contestable par la suite.

 

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2 Commentaires pour cet article

  • Michel LEJEUNE Sep 20TH, 2016

    Bonjour,
    Quels sont les frais admissibles lors d’une signature de bail avec une Immobilière à Madagascar ?

    • tpsmadagascar Sep 26TH, 2016

      Bonjour. « admissible » est un vaste mot. Chaque agence immobilière a ces frais de structures, charges, méthodes et catalogue de propositions. Il ne peut donc pas y avoir de frais d’agence type et valable pour tous. En général, on tourne autour de un mois de loyer pour frais d’agence. si on met en regard du loyer et du travail fourni, c’est insuffisant pour une agence lorsque l’on a affaire à des petites loyers (en dessous de 300 000 ariary par exemple), et bien trop sur les loyers importants (au dessus de 2 000 000 d’Ariary). Certaines agences proposent 75% d’un loyer. C’est donc à négocier. Bon courage.

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